土地に対する課税の方法

2014年4月1日更新

土地の評価額

土地の評価額は、適正な時価を求めるために国で定められた「固定資産評価基準」により算定します。宅地については、状況の類似する地区内の標準的な宅地を選定し、地価公示価格や鑑定評価により適正な時価を算定します。
これをもとに、各街路や状況類似地区内の各土地を評価して、価格を決定します。
注 土地は1月1日(賦課期日)現在の登記簿の地目や現況により評価しますが、農地転用(農地法第4条、第5条)の許可を受けた土地は、1月1日現在、耕作していても農地評価とはなりませんのでご注意ください。

課税標準額と税額

土地に対する固定資産税・都市計画税は、上記内容により求められた評価額に対して課税することが原則ですが、住宅用地のように特例措置が適用される場合や、税負担の調整措置が適用される場合は、課税標準額は評価額より低く算定されます。

注 税額=[イコール]課税標準額×[かける]税率(税率 固定資産税1.4パーセント 都市計画税0.3パーセント)

住宅用地の課税標準の特例

1月1日(賦課期日)現在において、住宅の敷地の用に供されている土地は、税負担を軽減する特例措置があります。

小規模住宅用地

200平方メートル以下の住宅用地(200平方メートルを超える場合は200平方メートルまでの部分)
評価額×[かける]特例率(特例率:固定資産税6分の1、都市計画税3分の1)

一般住宅用地

小規模住宅用地以外の住宅用地をいいます。たとえば300平方メートルの住宅用地は、200平方メートル分が小規模住宅用地、残りの100平方メートル分が一般住宅用地として課税標準額を算出します。
評価額×[かける]特例率(特例率:固定資産税3分の1、都市計画税3分の2)

注 住宅用地の範囲
専用住宅(専ら人の居住の用に供する家屋)の敷地の用に供されている土地で、その土地の全部(ただし居住用床面積の10倍まで)
併用住宅(一部を人の居住の用に供する家屋)の敷地の用に供されている土地で、その土地の面積(ただし居住用床面積の10倍まで)に、次表の住宅用地の率を乗じて得た面積に相当する土地

一般住宅用地の課税標準の特例について
家屋居住部分の割合住宅用地の率
イ以外の併用住宅4分の1以上2分の1未満0.5
イ以外の併用住宅2分の1以上1.0
地上5階建以上の耐火建築物である併用住宅4分の1以上2分の1未満0.5
地上5階建以上の耐火建築物である併用住宅2分の1以上4分の3未満0.75
地上5階建以上の耐火建築物である併用住宅4分の3以上1.0

土地の負担調整措置

平成8年度までの宅地の税負担は、なだらかに負担を上昇させる負担調整措置が行われてきましたが、平成9年度の評価替えに伴い、課税の公平の観点から、地域や土地によりばらつきのある負担水準(評価額に対する前年度課税標準額の割合)を均衡化させることを重視した税負担の調整措置が講じられ、宅地について負担水準の高い土地は税負担を引き下げまたは据え置き、負担水準の低い土地はなだらかに税負担を上昇させることによって負担水準のばらつきの幅を狭めていく仕組みが導入されました。これまで、負担水準の均衡化・適正化に取り組んできた結果、地域ごとの負担水準の均衡化は相当程度進展していますが、引き続き負担水準の均衡化を促進することとしています。
よって、負担水準が低く、本来負担すべき税額まで達してない土地や前年度課税標準額を据え置く負担水準にある土地は、地価が下がり評価額がさがっても、税額は上がる、または据え置きというケースが生じます。

注 負担水準[パーセント]=[イコール]前年度課税標準額÷[割る]新評価額(×[かける]住宅用地特例率)

1.住宅用地(小規模住宅用地および一般住宅用地)

  • ア 負担水準が100%未満の場合は、前年度課税標準額に、当該年度の評価額に住宅用地特例率を乗じて得た額の5%を加えた額を課税標準額とします。
  • イ ただし、上記アにより計算した額が、当該年度の評価額に住宅用地特例率を乗じて得た額の20%を下回る場合には20%の額を課税標準額とします。

注 平成24年度の地方税法改正により、平成25年度まで行われた前年度課税標準額を据え置く特例は平成26年度より廃止となりました。このため、負担水準が100%に達していない土地については評価額が下がっても税額は増えることになります。

2.商業地等

  • ア 負担水準が70%を超える場合は、当該年度の評価額の70%が課税標準額となります。
  • イ 負担水準が60%以上70%以下の場合は、前年度課税標準額を据え置きます。
  • ウ 負担水準が60%未満の場合は、前年度課税標準額に当該年度の評価額の5%を加えた額を課税標準額とします。
  • エ ただし、上記ウにより計算した額が、当該年度の評価額の60%を上回る場合には60%の額を課税標準額とします。当該年度の評価額の20%を下回る場合には20%の額を課税標準額とします。

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